某房產中介在房源信息的顯著位置標註“凶宅篩查”的廣告 攝/法制晚報記者 汪紅
  法制晚報訊(記者 汪紅) 《法制晚報》記者調查發現,由於近兩年房地產市場相對低迷,“凶宅”被一些中介公司當成噱頭用於吸引顧客。昨晚,記者在南三環某小區的一家房產中介看到,“凶宅篩查”赫然出現在房源信息的顯著位置。
  記者詢問中介能否保證提供的篩查信息是真實的,該店一位員工說:“我們會儘力去問,但如果賣主有意隱瞞,您只能打官司了!”
  法律上怎樣定義“凶宅”?買到了“凶宅”,能否要求退房?法晚記者就上述問題採訪了權威律師。
  哪些房子算“凶宅”?
  失火的、不吉利的
  北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松說,老百姓眼中的“凶宅”範圍很廣:只要出過事,尤其是死過人的房屋就是“凶宅”;有人甚至認為只要房屋讓人感覺異常或是讓居住者生活不順、出現“不吉利”事件,都屬“凶宅”。
  對此,著名房地產法律專業律師金翔說,那些有捕風捉影的“鬼屋”之說,或曾發生因溺亡、觸電、失火、煤氣中毒等意外事件而致人死亡的房屋,法院一般不會認定其為“凶宅”。
  北京市律師協會物權法專業委員會秘書長鄭在索律師說,那些完全憑主觀臆斷就以“凶宅”訴諸法院的,像認為住進後常做噩夢、家人生意倒閉等,法院通常也不會支持。
  李松律師說,有些人買房後,請所謂的風水先生看房,認為房子不吉利,法院更不會認定。
  怎麼避免買到“凶宅”?
  賣主欺詐可撤銷合同
  三位律師均認為,關於“凶宅”的買賣糾紛屬於合同糾紛,因其直接影響買受者是否購買房屋,屬重大事實部分,故出售人在出售房屋時應明確告知買受人。
  金翔律師說,我國相關法律、法規未對“凶宅”作出規定,民間有關“凶宅”的習俗就可以適用。
  賣房者如果為了將房屋賣出或賣高價而故意隱瞞“凶宅”這一重大事實,違反了民事活動中的誠實信用原則,其行為構成欺詐。雙方所簽訂的合同為可撤銷合同。
  李松律師說,買方可主張所購買的房屋因“凶宅”造成經濟價值減損,要求賣方返還購房款並支付利息;但購房者明知是“凶宅”而購買的除外。
  律師提醒,合同撤銷權有時間限制,原則上應當自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。
  中介篩查失敗需擔責
  李松律師說,法律上雖未明確規定中介機構的“凶宅”審查義務,但中介公司主動篩查“凶宅”的做法對於購房者是件好事,畢竟中介機構獲得信息資源的途徑比普通民眾多。
  但中介也多以詢問賣方的方式獲得信息,因中介僅為民間機構,無任何職權,而且中介僅是買賣雙方的居間人,只能依據合同要求賣方履行如實告知義務,法律並未認定賣主對中介的告知義務為法定義務。
  李松律師說,如果中介公司在“篩查”過程中故意隱瞞或過失過錯致篩查遺漏,中介就要承擔責任。此外,如果合同或協議中約定有“篩查”的具體要求或約定“篩查”失敗的合同責任,中介公司就要承擔相應的違約責任,買房人可依據合同或協議向中介索賠。
  合同羅列“凶宅”範圍
  李松律師說,買房前要多向所購房屋附近的居民或小區物業打聽消息,是否有不好的傳聞,以減少風險發生。
  為避免買到“凶宅”,買受方可與出賣方在簽訂合同時針對房屋事實情況增加一項合同條款或訂立一份補充合同,約定“凶宅”信息披露的條款。
  比如,出賣方保證出售房屋中未曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買房人心裡不安的情況。如果買方在簽訂房屋買賣合同後,發現房屋中曾經發生過上述情況而賣方未曾予以書面披露,買方有權解除合同或者要求減價等。
  這樣的約定可以督促賣方認真考慮隱瞞此類信息的風險,也可以讓買方在發生糾紛時有合同依據。
  發生過凶殺案的
  鄭在索律師認為,“凶宅”不是封建迷信,只能說是一種忌諱,可以算是一種民間習俗,其作為一種意識評判在老百姓心目中是真實存在的。
  雖然沒有法律上的明確定義,可“凶宅”也不是隨便說的。
  金翔律師說,實踐中,法院一般認為:發生過自殺、凶殺的並因而造成重大傷亡的可算“凶宅”。病死、自然死亡或意外事件造成的死亡,都不算。
  買到“凶宅”怎麼辦?追究賣方違約責任“凶宅”最多可降價五成
  鄭在索律師說,如果最終還是買到了“凶宅”,也彆著急,可分是否在合同中簽訂相關條款的兩種情況應對。
  此外,金翔律師說,如果雙方未在合同中約定違約金,可依據合同法第111條的規定,追究賣方違約責任。買房人可請求出賣人在一定範圍內降低房價款。在實務中,一般可以將“凶宅”的價格降20%到50%。
  ●情況一 合同中有約定
  如果在合同中約定瞭解除條款,即享有合同解除權,並且合同沒有履行終結的,買房人可向法院或仲裁機關請求解除合同,要求對方賠償合同損失。約定支付賠償金的按照約定,沒約定的按照實際合理損失。
  合同解除權的行使,受訴訟時效制約,時間為:自當事人知道或者應當知道“凶宅”存在兩年內。不能超越合同的最後履行期限。
  ●情況二合同中沒有約定
  如果沒約定合同解除條款的,當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷合同,合同需滿足以下條件:因重大誤解訂立的;在訂立合同時顯失公平的,如一方採用了欺詐手段等。
  無過錯方的損失包括搬家費、裝修費、再次購買同等房屋漲價損失、訴訟費等等。
  不要超過撤銷權行使的除斥期間,起算是以當事人知道或者應當知道“凶宅”信息的一年內行使。
  文/記者 汪紅
  濟和律師事務所
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